Caixa já pratica juros de mercado no crédito imobiliário; compare as taxas dos bancos para a casa própria

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As taxas cobradas pela Caixa Econômica Federal costumam balizar o mercado de crédito imobiliário, mas não são necessariamente as menores em todas as linhas de financiamento, sobretudo naquelas que não são subsidiadas pelo governo.

Na segunda-feira (7), o novo presidente da Caixa, Pedro Guimarães, afirmou que a classe média terá de pagar juros de mercado para o financiamento habitacional. “Quem é classe média tem de pagar mais. Ou vai buscar no Santander, Bradesco, Itaú. E vai ser um juros de mercado [na Caixa Econômica Federal]. A Caixa vai respeitar os juros de mercado”, declarou.

Desde o ano passado, os juros cobrados pelos principais bancos nas linhas financiadas com recursos da caderneta de poupança e voltadas para imóveis mais caros passaram a ficar bem próximos. Com isso, a Caixa já vem adotando as chamadas taxas de mercado nas linhas não subsidiadas – ou seja, fora do programa Minha Casa Minha Vida.

Veja abaixo o comparativo das taxas mínimas anunciadas pelos bancos nas principais linhas de crédito imobiliário:

Comparativo de juros para financiamento de imóvel residencial

Banco Sistema Financeiro Habitacional (SFH) Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) – carta de crédito pró-cotista FGTS limite do financiamento
Caixa a partir de 8,75% ao ano + TR a partir de 8,75% ao ano + TR para imóveis até R$ 1,5 milhão e de 9,5% ao ano + TR para imóveis acima de R$ 1,5 milhão entre 8,76% e 9,01%ao ano + TR até 80% do valor para imóveis novos e 70% do valor para usados
Banco do Brasil a partir de 8,49% ao ano + TR não opera (oferece juros a partir de 8,85% ao ano + TR na Carta Hipotecária) 9% ao ano + TR (disponível para imóveis novos e usados) até 80% do valor do imóvel novo ou usado
Itaú Unibanco a partir de 8,3% ao ano + TR a partir de 8,3% ao ano + TR não opera até 82% do valor do imóvel (tanto para novos como usados)
Bradesco a partir de 8,85% ao ano + TR a partir de 8,85% ao ano + TR não opera até 80% do valor do imóvel novo ou usado
Santander a partir de 8,99% ao ano + TR a partir de 9,49% ao ano + TR a partir de 8,49% +TR (limitado a imóveis de construção financiada pelo banco) Até 80% do valor do imóvel (tanto para novos como usados), podendo incluir mais 5% para despesas como ITBI e registro

Vale lembrar que as taxas anunciadas pelos bancos são as mínimas, e que, para conseguir juros mais baixos, o tomador do crédito precisa quase sempre aceitar uma série de condições, sobretudo maior relacionamento com a instituição financeira.

O nível e o tempo de relacionamento com o banco, valor do imóvel, bem como o perfil e renda do consumidor também costumam influenciar diretamente os juros cobrados pelos bancos.

Além da taxa de juros, devem ser considerados também na hora da escolha do financiamento os seguros obrigatórios, o sistema de amortização utilizado (SAC ou Tabela Price), além do pacote de serviços exigidos pelo banco para garantir a taxa ofertada.

Segundo dados do Banco Central, os juros médios de mercado para financiamento imobiliário caíram de 11,9% ao ano, em outubro de 2017, para 9,5% em outubro do ano passado.

Teto de até R$ 1,5 milhão para financiar imóveis com FGTS

As taxas de juros variam conforme os diferentes tipos de financiamento imobiliário. Aqueles realizados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e pela linha Pró-cotista (destinada a trabalhadores com carteira assinada) costumam ser os mais procurados por aqueles que não se enquadram nas regras do programa Minha Casa Minha Vida.

Nos financiamentos pelo SFH, os juros são limitados a 12%, com atualização do saldo devedor pela Taxa Referencial (TR).

Desde o final de outubro, o limite do valor do imóvel que pode ser financiado pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH) – que permite ao comprador usar o saldo das contas do FGTS – é de R$ 1,5 milhão.

Já o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) não possui regulamentação das condições de financiamento e suas linhas costumam ser direcionadas para imóveis mais caros e solicitadas por compradores que não conseguem se enquadrar nas regras do SFH e utilizar recursos do FGTS.

Taxa média de juros para financiamento imobiliário
Em % ao ano
dez/16jan/17fev/17mar/17abr/17mai/17jun/17jul/17ago/17set/17out/17nov/17dez/17jan/18fev/18mar/18abr/18mai/18jun/18jul/18ago/18set/18out/18910111213141516

fev/17
● : 15,1
Fonte: Banco Central

Taxas de juros do Minha Casa Minha Vida

As taxas de juros mais baixas são as do programa Minha Casa Minha Vida, que são subsidiadas pelo governo, operadas quase que exclusivamente pela Caixa. Veja abaixo as taxas atuais anunciadas pelo banco:

Faixa 1,5 (renda de até R$ 2.600)

  • Juros: de 4,59% a 5,11% ao ano

Faixa 2 e 3 (renda de até R$ 7.000)

  • Juros: de 5,11% a 8,47% ao ano

O Banco do Brasil também oferece linhas do Minha Casa Minha Vida, com taxas a partir de 5,16% ao ano para imóveis até R$ 300 mil e famílias com renda familiar até R$ 9 mil.

Carta de crédito FGTS e Pró-Cotista FGTS

A Caixa oferece ainda a Carta de Crédito FGTS, para famílias com renda até R$ 9 mil, com taxas também a partir de 5,11% ao ano.

Já a linha Pró-Cotista (financiada pelo FGTS e destinada a trabalhadores com carteira assinada), que historicamente ofereceu juros mais atraentes e que por isso costuma esgotar antes do término do ano, passou a ser anunciada na Caixa neste ano com juros bem próximos às chamadas taxas de mercado, a partir de 8,76% (no final de 2018 era a partir de 7,85%).

De acordo com a Caixa, os juros da linha pró-cotista subiram para a faixa de 8,76% a 9,01% ao ano. Antes, estavam entre 7,85% e 9,01% ao ano. O aumento das taxas da linha pró-cotista foi definido em 20 de dezembro, ainda na administração de Michel Temer, segundo o banco estatal.

O orçamento aprovado pelo Conselho Curador do FGTS no final do ano passado prevê o montante de R$ 4,25 bilhões para a linha Pró-Cotista em 2019, o que representa uma queda de 15% ante os R$ 5 bilhões disponibilizados para 2018. Segundo a Caixa, o orçamento deste ano é de R$ 4,5 bilhões. Em 2017, o orçamento foi de R$ 7,74 bilhões. Em 2016, chegou a R$ 8,6 bilhões.

Pelas regras do Pró-Cotista, os interessados precisam comprovar um período mínimo de 36 meses de contribuição ao FGTS ou saldo em conta vinculada de pelo menos 10% do valor da avaliação do imóvel. Eles também não podem ser proprietários de imóvel residencial na região metropolitana onde moram ou trabalham, nem possuir financiamento no Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

A linha Pró-Cotista também é operada pelo Banco do Brasil e, desde o ano passado, também pelo Santander, mas é limitada a imóveis de construção financiada pelo banco.

Carteira total de crédito imobiliário
Em R$ bilhões, por banco
427,7427,747,547,539,339,335,935,931,531,5CaixaBanco do BrasilItaúBradescoSantander0100200300400500

Itaú
39,3
Fonte: Banco Central/acumulado até setembro de 2018

Avanço da concorrência

A Caixa segue como líder no mercado imobiliário, com participação de 69,5% no segmento. Mas desde o início do ano passado, perdeu para o Bradesco a liderança no crédito imobiliário com recursos da poupança.

O maior alinhamento das taxas cobradas pelos bancos ocorre em meio a um cenário de recuperação ainda lenta do mercado imobiliário e com os bancos reforçando o foco no crédito imobiliário e nos empréstimos para pessoas físicas como forma de compensar a contínua fraqueza na demanda das empresas por novos recursos para investimentos.

Participação de mercado no crédito imobiliário com recursos da poupança
% no volume de crédito imobiliário com recursos da poupança concedido em 2018
Bradesco: 26,3Caixa: 22,3Itaú: 21,38Santander: 18,12Banco do Brasil: 8,9Outros: 2,97

“Em 2018, as taxas de juros só caíram em consequência da queda da Selic e do fraco desempenho do mercado imobiliário, devido à pouca demanda”, avalia a advogada Daniele Akamine, especialista em crédito imobiliário.

Para ela, a declaração do novo presidente da Caixa reforça a perspectiva de possibilidade de aumento das taxas para o financiamento imobiliário em 2019. “Se ocorrer o aquecimento que se espera para 2019, deverá acontecer também o aumento das taxas de juros em todos os bancos”, afirma.

A advogada pondera ainda que, se elevar os juros, a Caixa pode perder ainda mais mercado. “Ao priorizar o público MCMV e abrir mão de clientes da classe média com potencial de adquirir outros produtos do banco, além do crédito imobiliário, a CEF ficará na zona onde a inadimplência é maior”, avalia.

Os financiamentos imobiliários com recursos da poupança somaram R$ 51,3 bilhões no acumulado em 2018, até novembro, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). O volume representa uma alta de 30,1% na comparação com 2017, mas ainda segue bem abaixo do nível de antes da recessão. Em 2014, chegou a R$ 112,9 bilhões.

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Decreto de Bolsonaro cria polêmica em universidades

Decreto assinado nesta semana pelo governo Jair Bolsonaro tem causado polêmica sobre possíveis implicações nas escolhas para funções de direção dentro das universidades federais. O texto se refere a nomeações para cargos em comissão e funções de confiança em órgãos ligados à administração federal. Segundo o governo, o decreto não altera os procedimentos nas instituições de ensino. Embora não mencione explicitamente as instituições de ensino superior, um dos artigos do decreto dá poder ao ministro da Casa Civil para fazer nomeações dos chamados cargos de nível 5 e 6 do grupo DAS (Direção e Assessoramento Superiores). Nas universidades, estes são cargos de alto escalão. Até então, essas nomeações eram de competência do reitor. Especialista em Direito Constitucional, a professora da Universidade de São Paulo (USP) Nina Ranieri diz que o decreto altera a forma de nomeação de lideranças nas universidades. “Reitores e diretores (de faculdades) não estão no decreto, mas qualquer outra nomeação para função ou cargo de confiança é alcançada (pelo texto).” Segundo ela, especialista em autonomia universitária, o decreto pode mudar a forma de escolha de nomes para cargos como os de coordenadores de cursos e pró-reitores, que são os responsáveis por coordenar áreas como a pesquisa e a graduação. O decreto também dá poderes à Secretaria de Governo (Segov), hoje comandada pelo ministro Santos Cruz, para avaliar as indicações aos cargos e “decidir pela conveniência e oportunidade administrativa quanto à liberação ou não das indicações submetidas à sua avaliação”. Segundo Rubens Glezer, professor de Direito Constitucional da Fundação Getulio Vargas (FGV), “o impacto do decreto é tornar mais eficiente e sistematizado o controle político sobre a burocracia das universidades”. Ele entende que, por meio do decreto, a Segov ou o Ministério da Educação (MEC) poderão avalizar nomes indicados para cargos de gestão – até mesmo para reitor – e vetá-los. Caso o decreto seja aplicado às universidades, pode ser considerado inconstitucional, segundo especialistas. A Carta de 1988 garante que as instituições tenham autonomia administrativa e de gestão. “É um nível de controle altíssimo. Toda a administração pública no mundo vai se descentralizando e aqui vemos um movimento contrário, que é a centralização na Presidência de todos os funcionários em cargos de confiança do governo federal, incluindo os da universidade”, diz Nina. Até então, os nomes escolhidos para cargos de chefia dentro das universidades não passavam pelo crivo do governo federal. As instituições de ensino têm órgãos internos para avaliar as nomeações. Já o secretário executivo do MEC, Antonio Vogel, afirmou anteontem que o texto não muda a prática – apenas regulamenta procedimentos que já existem. “Os sistemas para nomeações de pessoal já existiam. A Abin (Agência Brasileira de Inteligência) e CGU (Controladoria-Geral da União) já são consultadas há anos para nomeações, elas fazem análise formal. Já passa na Segov há anos, inclusive nos governos anteriores. É rigorosamente a mesma coisa.”

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Após crise hídrica, reservatório no DF chega a 100% da capacidade

O reservatório de Santa Maria, no Distrito Federal, chegou a 100% de sua capacidade hoje (19). A informação foi dada pela Agência Reguladora das Águas, Energia e Saneamento Básico (Adasa). O reservatório de Santa Maria é responsável pelo abastecimento da maior parte da área central da capital, chamada de Plano Piloto. Em 2017, no que a Adasa chama de “período de escassez”, ele chegou a ter apenas 21,8% da capacidade. Esse período levou a uma crise hídrica que atingiu Brasília fortemente. Períodos sem água em algumas regiões geraram transtorno aos moradores. O governo do Distrito Federal promoveu campanhas de redução do consumo para lidar com o abastecimento deficiente pelo baixo volume dos reservatórios. Desde 2017, os reservatórios passaram a se recuperar. Segundo a Adasa, o de Santa Maria retomou índices mais elevados da capacidade de forma mais lenta. – o que ocorreu por características próprias do reservatório, como o fato de ser abastecido por pequenos riachos. Em 2018, ele atingiu 50% do volume em abril. Apesar da recuperação, a Adasa segue orientando os moradores a manter práticas de redução de consumo.

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Ministério confirma participação em evento sobre mudanças climáticas

O Ministério do Meio Ambiente divulgou nota hoje (19) confirmando a participação na Semana do Clima da América Latina e Caribe, a ser realizada de 19 a 23 de agosto na cidade de Salvador.  A semana é uma iniciativa da Convenção-Quadro das Nações Unidas sobre Mudança do Clima (UNFCCC) e funciona como preparação para a Conferência do Clima das Nações Unidas (COP-25), que ocorrerá em dezembro deste ano no Chile. O ministro do Meio Ambiente, Ricardo Salles, era contrário à realização do evento – José Cruz/Agência Brasil Na última semana, o ministro da pasta, Ricardo Salles, havia se posicionado de forma contrária à realização do evento no Brasil. Segundo a nota publicada no site do ministério, o governo federal vai apresentar uma proposta para debate nas atividades da semana, que reunirá representações de diversos países para discutir desafios relacionados ao fenômeno das mudanças climáticas na região. O Executivo “decidiu formular proposta com ênfase na Agenda de Qualidade Ambiental Urbana e no Pagamento por Serviços Ambientais, através de instrumentos financeiros que visem dar efetividade econômica às atuais e futuras ações de mitigação e adaptação às mudanças climáticas no Brasil”, diz o comunicado. A intenção é apresentar pautas até a realização da Conferência do Clima das Nações Unidas (COP-25), em dezembro. O Brasil sediaria o evento, mas desistiu no ano passado.