A partir deste domingo (20) entra em vigor uma nova lei assinada em abril deste ano pela presidente Dilma Rousseff na Lei Federal 12.607/12, que proíbe a venda ou o aluguel de vagas de garagem a não moradores. A lei, proposta pelo senador Marcello Crivella (PRB), vale para todos os condomínios do país.

A nova Lei Federal altera o Código Civil, que permitia a comercialização das vagas se a convenção não determinasse o contrário. Agora, as garagens só poderão ser alugadas ou alienadas se houver autorização expressa dos condôminos. E, para isso, é necessário ter o aval de dois terços dos moradores em assembleia.

Os prédios comerciais com garagens independentes dos condôminos não serão afetados pela lei, assim como os edifícios-garagem. Apenas prédios comerciais onde o contrato da sala, andar, loja, entre outros, incluir a vaga é que a nova lei poderá ser aplicada.

O QUE DIZ A NOVA LEI

“Art. 1.331 – § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”

Lei nº 12.607, de 4 de abril de 2012
O objetivo principal da nova lei é oferecer mais segurança aos prédios residenciais e comerciais, reduzindo a circulação de estranhos. Por outro lado, quem tem nisso uma fonte de renda adicional, vê a nova lei como um entrave ao direito de propriedade.

Até hoje, o Código Civil pedia apenas que o condômino tratasse a questão com segurança, mas isso nem sempre podia ser garantido. O que costuma acontecer é cada prédio estabelecer regras próprias para a questão, discutindo o tema nas assembleias.

Adriana Nascimento, 37, já está se preparando para colocar o tema em pauta na próxima reunião de condomínio. Moradora de um prédio na rua Bela Cintra, em São Paulo, ela conta que abriga o carro de um vendedor que trabalha na avenida Paulista e encontrou na garagem dela uma solução para os preços altos dos estacionamentos tradicionais.

“Um amigo em comum nos apresentou. Como não tenho carro, não vi problema. E o fato de ser conhecido de um amigo, também me deixou mais tranquila”, diz ela, que aluga a vaga a um preço de R$ 250 por mês. Com o esquema já funcionando há dois anos, ela diz nunca ter tido problema ou reclamação do locatário por parte de outro condômino.

“A lei até pode falar em segurança, mas acho que a maioria das pessoas deve sim tentar assegurar quem é aquela pessoa, ter boas referências, mas proibir talvez não seja a melhor solução. Esse dinheiro adicional ajuda muito no orçamento”, completa ela.

Estacionamentos caros
O negócio é bom não apenas para quem cede a vaga, mas também para quem a aluga, especialmente nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília ou Curitiba. Essas são as cidades onde estacionar o carro custa mais caro no Brasil, segundo o ranking divulgado em janeiro deste ano pela Abrapark (Associação Brasileira de Estacionamentos).

No Rio de Janeiro, a mensalidade do estacionamento pode chegar a R$ 660, seguida de Brasília (R$ 500). São Paulo fica na terceira posição, cobrando em média R$ 450, seguido por Florianópolis, que cobra R$ 315.

Para Marcelo Borges, diretor jurídico da Abadi (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), com sede no Rio, a nova lei vem atender a uma demanda antiga: regularizar uma questão que nem todos os condomínios, especialmente os com muitos apartamentos, conseguem resolver.

“Não temos estatísticas de quantas vagas de garagem de condomínios residenciais e comerciais são alugadas ou vendidas a terceiros no Brasil, mas é uma realidade. Antes dessa lei, se não houvesse moradores interessados na vaga, a locação era aberta a terceiros. Mas nem todos os prédios conseguiram se organizar na questão”, diz Borges.

COMO FICAM OS CONTRATOS DE GARAGEM COM AS ALTERAÇÕES

A vaga de garagem é considerada como parte da unidade privada do condômino e, por isso, deve ser utilizada exclusivamente por seu proprietário
Alugar uma vaga de estacionamento sem a autorização da convenção de condomínio não assegura a validade do contrato de locação
A mudança imposta pela nova lei vale para condomínios residenciais e também para prédios comerciais, devendo ser obedecida por proprietários de apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas
Edifícios-garagens não serão afetados pela lei
Só será possível a venda e locação das garagens para pessoas não residentes nos prédios em dois casos: quando a escritura original do apartamento for separada da unidade da garagem ou quando 2/3 dos condôminos, em convenção, permitirem o negócio
Segundo ele, no Rio de Janeiro já ocorreram muitos casos envolvendo denúncias com locatários. Um dos mais recentes aconteceu em Ipanema, quando houve um furto na garagem de um prédio e as câmeras mostraram que o culpado era um locatário que não morava no prédio.

Embora na visão de Borges a lei seja clara no que diz respeito à proibição de aluguel ou venda, um ponto ainda gera dúvidas: se a lei será aplicada apenas aos contratos feitos a partir de agora ou se terá efeito retroativo. Em um evento realizado na sede da Abadi, no último dia 10, para discutir a nova lei, esse foi o ponto mais polêmico.

“A grande questão hoje sobre esse assunto é saber se essa é uma lei de ordem pública. Tivemos entendimentos diversos durante o debate. E como nesse ponto a lei não é totalmente clara, vamos depender da jurisprudência”, diz Borges.

Com isso, os condomínios ou moradores que não concordarem com o aluguel ou venda da vaga a terceiros podem questionar os contratos e pedir a votação do caso em assembleia. Caso o dono da vaga não obtiver os 2/3 de votos, o contrato pode ser cancelado. “Nesse caso, se quiser, a pessoa [a que alugou ou vendeu] pode reclamar seu direito na justiça por ter fechado o negócio antes da lei, o que pode gerar uma avalanche de ações judiciais”.

Sendo assim, a dica é tentar resolver a questão no próprio condomínio com os demais moradores. “Do contrário, a pessoa vai depender do entendimento de cada juiz sobre o tema”, completa Borges.